A AQUISIÇÃO DE DOIS IMÓVEIS

Nas décadas de 70 e 80, milhares de pessoas que sonhavam com a compra da casa própria buscaram financiamento imobiliário junto aos agentes financeiros do extinto BNH, tornando-se, por isso, mutuários.

Não raro, como a oferta de crédito era intensa, muitas pessoas adquiriram um segundo imóvel, no mesmo município, também através de financiamento habitacional.

O SALDO DEVEDOR RESIDUAL

Quando do término desse tipo de financiamento, ou seja, quando paga a última prestação, é comum a existência de saldo devedor residual, muitas vezes em quantias que superam o dobro do valor do imóvel. É que enquanto as prestações eram reajustadas pela equivalência salarial, em periodicidade anual, o saldo devedor subia mensalmente, com base nos índices da poupança, causando, assim, um descompasso que gera o resíduo.

O FCVS

Para cobrir esse saldo devedor residual, os mutuários contrataram e pagaram uma contribuição para um fundo chamado de FCVS (Fundo de Compensação das Variações Salariais). Assim, paga a última prestação, havendo saldo devedor residual, este será de responsabilidade do FCVS, o qual é administrado pela Caixa Econômica Federal, na qualidade de sucessora do Extinto BNH.

O PROBLEMA NA QUITAÇÃO DO SEGUNDO IMÓVEL

No caso dos mutuários com dois financiamentos relativos a imóveis no mesmo município, os agentes financeiros e a Caixa, enquanto gestora do FCVS, de forma absolutamente ilegal, têm se recusado a quitar o segundo mútuo, sob a alegação de que este teria perdido a cobertura do FCVS, pois a Lei 4.380/64, que criou o BNH, veda a aquisição de dois imóveis no mesmo município, bem como porque a Lei 8.100/90 prevê a quitação de apenas um saldo devedor residual pelo FCVS para financiamentos de imóveis no mesmo município. Assim, os agentes financeiros condicionam a quitação e liberação da hipoteca do segundo imóvel ao pagamento do astronômico saldo devedor residual.

O DIREITO À QUITAÇÃO

A recusa é absolutamente ilegal. Primeiro, porque a Lei 4.380/64, embora efetivamente proíba a concessão de um segundo mútuo, não estipulou qualquer sanção para a hipótese de inobservância da norma. Na verdade, a proibição era dirigida não ao mutuário, mas sim ao agente financeiro. Ou seja, era o agente financeiro quem estava proibido de conceder mais de um financiamento. Se forneceu o segundo empréstimo, o fez por sua conta e risco, não podendo agora se recusar a quitar o financiamento após ter o mutuário cumprido todas as suas obrigações, pagando inclusive a contribuição ao FCVS. Ademais, sequer pode o agente financeiro alegar que desconhecia o fato de o mutuário possuir outro imóvel, pois tal fato é público, já que registrado no Registro de Imóveis. Por fim, a Lei 8.100/90, que efetivamente prevê a quitação de apenas um saldo devedor pelo FCVS, não se aplica aos contratos firmados antes da sua vigência, sob pena de ofensa ao ato jurídico perfeito. Tanto é assim que a própria lei em comento estipulou, em seu art. 3º, que a restrição de quitação de apenas um financiamento pelo FCVS não se aplica aos contratos firmados antes de 05/12/1990, ou seja, antes da entrada em vigor da norma.

A JURISPRUDÊNCIA

Há quase duas décadas já se encontra pacificada a jurisprudência, tanto dos tribunais regionais quanto do STJ, no sentido de que o mutuário tem direito à cobertura do FCVS no segundo mútuo.

Nesse sentido, por exemplo, decisão unânime proferida no julgamento do AgRg no REsp nº 1.039.321/SP, pela 2ª Turma do STJ, relator o Min. Humberto Martins, julgada em 09/12/2008:

“ADMINISTRATIVO – AGRAVO REGIMENTAL - RECURSO ESPECIAL – SFH – FCVS – APLICAÇÃO RETROATIVA DA LEI N. 8.100/1990 - AGRAVO REGIMENTAL PROVIDO, TÃO-SOMENTE PARA ALTERAR O FUNDAMENTO DA DECISÃO MONOCRÁTICA E NEGAR PROVIMENTO AO ESPECIAL.

1. Em relação ao tema da irretroatividade da Lei n. 8.100/1990, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça afirma que:

a) O art. 9º, Lei n. 4.380/1964 não veda a quitação de um segundo imóvel financiado pelo mutuário, situado na mesma localidade, utilizando-se os recursos do FCVS, determinando, tão-somente, o vencimento antecipado de um dos financiamentos.

b) É lícita a conservação da cobertura do FCVS, ainda que em relação aos mutuários que adquiriram mais de um imóvel numa mesma localidade, quando o contrato foi aperfeiçoado antes da vigência do art. 3º, Lei n. 8.100/1990, em mesura ao princípio da irretroatividade das leis.

c) A quitação, pelo FCVS, de saldos devedores remanescentes de financiamentos adquiridos antes de 5.12.1990 "tornou-se ainda mais evidente com a edição da Lei 10.150/2000, que a declarou expressamente." (REsp 1044500/BA, Rel. Min. Eliana Calmon, Segunda Turma, julgado em 24.6.2008, DJe 22.8.2008).

2. Decisão monocrática que não conheceu do especial deve ser alterada para dele conhecer, mas, tão-somente, para negar-lhe provimento, ante a impossibilidade de aplicação retroativa da Lei n.8.100/1990.

Agravo regimental provido para, com mudança de fundamento, conhecer do especial, mas lhe negar provimento.”

O QUE FAZER DIANTE DA RECUSA DO AGENTE FINANCEIRO À QUITAÇÃO E LIBERAÇÃO DA HIPOTECA DO SEGUNDO MÚTUO?

Apesar de quase duas décadas de vitórias dos mutuários, os agentes financeiros e a Caixa Federal permanecem se recusando a quitar o segundo mútuo e a liberar a hipoteca do imóvel dado em garantia.

Assim, não resta aos mutuários outro caminho senão o de buscarem no Judiciário o respeito ao seu direito.

Para tanto, devem ajuizar ação na Justiça Federal contra o agente financeiro e contra a Caixa Econômica Federal, esta na qualidade de gestora do FCVS.

QUAIS OS DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA O AJUIZAMENTO DA AÇÃO?

* Procuração e contrato de prestação de serviços (elaborados e fornecidos por Mario Madureira Advogados Associados);

* Duas cópias dos contratos relativos aos 1º e 2º mútuos;

* Matrículas atuais dos imóveis (solicitar no Cartório do Registro de Imóveis);

* Duas cópias do recibo de pagamento da última prestação ou do termo de liquidação antecipada, quando for o caso, referentemente ao segundo mútuo;

* Cópia de qualquer correspondência enviada pelo agente financeiro que se relacione à recusa de quitação do segundo financiamento; e

 * Cópia de contrato de Promessa de Compra e Venda ou Cessão de Direitos, quando for o caso.

QUAL A CHANCE DE ÊXITO DA AÇÃO?

 Com base na atual jurisprudência, as chances de êxito são bastante grandes. Contudo, como em qualquer demanda judicial, não se pode fazer juízo de certeza.

QUANTO TEMPO DEMORA A AÇÃO?

Esse tipo de demanda costuma demorar em torno de dois anos e meio. Contudo, trata-se de mera estimativa, podendo o tempo de tramitação variar para mais ou para menos, conforme cada caso.

Para maiores informações, entre em contato pelo fone (51) 3225-6319 ou envie sua mensagem para madureiraadvogados@madureiraadvogados.com.br.

Data: 02.09.09